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Développement économique et développement durable : Déjouer les contraintes et saisir les opportunités

par Geneviève Poulin et Caroline Gagnon, lgp
et Isabelle Laterreur, La Boîte d’urbanisme

Dans le cadre du 62e congrès de l’APDEQ, notre trio a été invité à échanger avec les participants sur notre vision de développement durable des territoires. Comment faire plus en développement économique avec moins d’espaces disponibles? La réponse est la DENSIFICATION.

C’est une chose de connaitre une théorie. Comment parvenir à sa mise en œuvre est une autre paire de manches! Lors de notre atelier, nous avons proposé aux gens d’écrire leur question sur un papier puis de les déposer dans une boite question de tester notre expérience et nos « réflexes terrain ». Quelques questions n’ont pu être répondues lors de l’événement. Au cours des prochains mois, nous vous proposons donc de revenir mensuellement sur le sujet sous forme de blogue afin d’aborder les unes après les autres les questions restées en suspens.

Brownsfield : Quelles solutions proposez-vous pour reconvertir les bureaux en d’autres fonctions économiques?

La crise sanitaire a ébranlé les paradigmes de travail des entreprises, accentuant dans la foulée la transition vers une approche de télétravail. Un récent sondage fait sur le sujet dans la région métropolitaine de recensement de Québec révèle des données intéressantes :

Situation professionnelle

93% des gens de la région sont en mode télétravail, soit à temps plein ou à temps partiel. Ce pourcentage se maintient lorsqu’on demande aux gens comment ils qualifient l’importance de préserver la possibilité du télétravail dans leur emploi.

Le télétravail est là pour rester et les espaces dédiés à la fonction bureau sont appelés à se réinventer. Sur le terrain, deux approches semblent guider les promoteurs et propriétaires fonciers d’immeubles à bureaux.

  1. Ceux qui croient que les besoins en pi2 resteront les mêmes. Ce ne sera que l’aménagement des suites qui sera revu de manière à inclure des distances sanitaires minimales pour les périodes de pointe, c’est-à-dire les journées obligatoires en présentiel. Les activités économiques requérant de la créativité et du travail collectif sont celles qui devraient être affectées par cette approche.
  2. Ceux qui croient les pieds carrés de bureau sont appelés à diminuer drastiquement. Ces derniers sont déjà à la planche à dessin pour revoir l’utilisation de leur bâtiment afin de réaliser les transformations plus tôt que tard. Le cycle des fins de baux de leurs locataires dictera celui des réaménagements projetés.

Les coûts de transformation de ces immeubles seront élevés. Au Québec, les pratiques de conception et de construction ne prévoient généralement peu ou pas de changement de fonction en cours d’occupation. En effet, un bâtiment construit pour du bureau n’a pas les mêmes caractéristiques structurales et architecturales qu’un bâtiment construit pour du logement, du commerce de détail ou encore de l’industrie légère. Le Code du bâtiment dicte lesdites normes à respecter pour la transformation d’un bâtiment existant.

Comme développeur économique et comme urbaniste, il faut être vigilant face à de tels changements de fonctions économiques. L’effet domino sur le tissu économique peut être important si les projets sont laissés à la loi du marché. Il est donc important de bien réfléchir sur le plan de transition des fonctions basé sur un périmètre d’intervention bien défini. Ce n’est pas que les immeubles à bureaux qui seront affectés. Ce sont toutes les chaines de valeurs connexes à la fonction bureau qui seront impactées par un changement de destination.

Le réflexe le plus fréquemment observé chez ces dernières est de souhaiter convertir leur immeuble en habitation. Il s’agit d’un investissement plus rapide à amortir. Comme la demande est grande actuellement, c’est aussi le placement le plus sûr. En effet, la pandémie a illustré avec brio que certaines fonctions économiques sont plus instables que d’autres par la nature de leur activité.

Qu’à cela ne tienne, on peut voir de belles opportunités revalorisant certains secteurs dans une perspective d’équilibre des fonctions. La conservation de fonctions économiques en équilibre avec l’ajout d’habitation permet de procéder à une transition douce et pérenne d’un territoire.

En résumé, l’analyse des besoins d’un secteur et de son tissu économique demeure le premier pas à franchir avant d’autoriser de nouvelles fonctions dans un projet de requalification d’immeuble. Il sera important dans votre démarche d’allier les expertises de tous les professionnels et pourquoi pas des promoteurs eux-mêmes! Comme par hasard, le prochain blog portera justement sur l’inclusion des entrepreneurs dans l’élaboration de certains outils d’urbanisme.

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Une attestation de participation sera décernée au participant, dans la mesure où le taux d’absentéisme n’excède pas 20 % des heures prévues à la formation.