Les indicateurs du développement industriel : une mise à jour qui s’impose

par Louis Grenier
Expert de la communauté

Depuis la pandémie, il y a eu tellement de bouleversements dans tellement de domaines qu’il est difficile de se fier aux indicateurs. En effet, par définition, les indicateurs nous servent de cadre quand vient le temps de prendre des décisions. Ils sont généralement basés sur un historique de transactions récentes, auxquelles on se fie pour décider du cadre d’une transaction à venir.

Récemment l’inflation, la spéculation, de nouvelles considérations sur l’aménagement et l’urbanisme associées à des pénuries d’énergie, de main-d’œuvre et à des ratées dans la chaîne d’approvisionnement ont toutes contribué à détruire la fiabilité des indicateurs.

Dans ce blogue, nous proposons une mise à jour des principaux indicateurs du développement des parcs industriels tout en soulignant la brièveté temporelle de ceux-ci . Les indicateurs ont maintenant une « date de péremption », un « meilleur avant » dont le cycle s’approche davantage du semestre que de l’année.

Le tableau suivant nous donne quelques indicateurs utiles aux dirigeants de parcs industriels :

Indicateurs de taxation Fourchette de valeur à viser Source Commentaire
Portion de la Richesse Foncière Uniformisée (RFU) pour les fonctions industrielles et commerciales 15% à 20% https://www.mamh.gouv.qc.ca/finances-et-fiscalite/information-financiere/profil-financier-et-autres-publications/profil-financier/edition-2021/

 

La moyenne québécoise pour 2021 est 15,61% et est en baisse constante depuis 10 ans. Une RFU de moins de 15% met une pression importante sur la taxation résidentielle. La plupart des municipalités doivent redresser cette proportion étant donné un taux d’inflation important qui va augmenter la charge fiscale des résidents. Les sous-secteurs « industrie » et « bureau » de cette portion seront les vecteurs de croissance à privilégier au sein de la RFU non résidentielle.
Taux général de taxation (TGT) (au 100$ d’évaluation) Ne pas dépasser 1,20$ https://www.mamh.gouv.qc.ca/finances-et-fiscalite/information-financiere/profil-financier-et-autres-publications/profil-financier/edition-2021/ La moyenne québécoise est de 1,0178 (2021). L’inflation devrait avoir un effet haussier en 2023 sur cette statistique, mais il faudra tenter d’en limiter la progression.
Taux industriel (au 100$ d’évaluation) 1,50$ à 3,25$ https://www.mamh.gouv.qc.ca/evaluation-fonciere/donnees-statistiques/ La fourchette des taux industriels est très large, variant de moins de 1,00$ dans certaines municipalités rurales à près de 4,00$ dans certaines villes. Les récents événements vont évidemment influer beaucoup sur le taux industriel alors qu’on voudra limiter les augmentations aux résidences tout en évitant d’étouffer les entreprises qui, même si l’économie va bien, font face à plusieurs augmentations de leurs coûts de fonctionnement. Il est cependant recommandé, pour les plus petites municipalités de créer des catégories industrielles, le cas échéant, et d’en augmenter le taux pour se rapprocher de 1,50$. Pour les villes, 3,25$ semble une limite à viser pour conserver une compétitivité relative.
     
Coefficient d’occupation au sol des bâtiments industriels (COS) Minimum 30% LGP La densification est à l’ordre du jour et ne concerne pas seulement le développement résidentiel. S’il est difficile d’empiler des entreprises industrielles, il est cependant loisible d’augmenter leur ratio d’occupation au sol. Trop de municipalités acceptent encore des ratios aussi bas que 10%. Dans un contexte où la pénurie de terrains et surtout l’étalement urbain exigent une plus grande rigueur, la norme de 30% constitue désormais un minimum à viser pour contribuer à densifier l’occupation industrielle
Aménagement de biophilie[1] – en pourcentage de surface brute du parc industriel Minimum 10% (en plus des espaces conservés comme les milieux boisés, humides ou hydriques). LGP Les parcs industriels et les aires commerciales doivent désormais contribuer à réduire les îlots de chaleur et favoriser les déplacements en transport en commun. Il est donc primordial d’y implanter plus d’arbres, moins de gazon (en rapprochant les bâtiments des rues) et moins de stationnements asphaltés.
Aménagement de biophilie – en $ par m² Environ 10$/m² LGP Les aménagements peuvent comprendre des aires de repos ombragées, des sentiers pédestres et pour vélos, des sites d’interprétation ou de diversification de plantation ou des sites de production agricole[2] . Ces aménagements restent communs, ce qui n’empêchent pas les entreprises de connecter leurs propres aménagements avec le réseau commun.
Hauteur des bâtiments Minimum 24’ (7 mètres) LGP On assiste à une certaine standardisation des bâtiments industriels (si on exclut évidemment les sites d’entreprises très spécialisées au sein de l’extraction et de la première transformation). Cette standardisation demande que la hauteur des bâtiments réponde à un maximum d’occupants potentiels. On voit encore trop souvent, surtout en périphérie, des bâtiments neufs ayant une hauteur de moins de 24’ pour économiser sur le coût de construction (voir plus bas). Cela constitue un mauvais calcul, car si la hauteur répond au premier occupant, elle devient un handicap lorsqu’il faut recycler le bâtiment en vue d’un occupant ultérieur.
Emprise des rues industrielles Minimum 18’ (5,5 m) LGP On parle ici de l’emprise totale. Lors de l’ouverture d’un parc industriel, il peut être économique d’asphalter une distance moins large dans un premier temps. Cela dit, une emprise de 18’ permet la circulation efficace des camions de 53’ (standard de l’industrie) et permet un rond-point confortable dans le cas des culs-de-sac (fréquents dans les parcs industriels). On pense aussi à la circulation des véhicules d’urgence (particulièrement les camions de pompier) plus fluide avec ce type d’emprise.
Coût de viabilisation standard d’une rue industrielle (au mètre linéaire) 4 500$ à 5 000$ LGP selon plusieurs estimations faites par des firmes d’ingénieurs au cours de la dernière année La « viabilisation standard » comprend le coût des deux égouts (pluvial et sanitaire), de l’aqueduc, d’un étang aéré, de l’empierrage et de l’asphaltage. D’autres coûts afférents comme l’éclairage et la construction de bordures ou de trottoirs ne sont pas inclus dans ce chiffre. Il est basé sur une emprise de 18’. Ce coût de viabilisation standard a explosé au cours de la dernière année, surtout en raison de la pénurie de main-d’œuvre, des ratés de la chaîne d’approvisionnement et de la forte demande. En 2019, on calculait environ 2 850$ pour le même travail. Évidemment, si des équipements particuliers sont nécessaires (poste de surpression, par exemple) ou si le terrain présente des conditions difficiles (roc, terrain demandant de la compaction dynamique ou déclivités importantes), ce coût peut augmenter substantiellement.
Coût de viabilisation standard au pi² brut (m² brut) Environ 2,75$ à 3,00$ (28,50$ à 32,00$) LGP selon plusieurs estimations faites par des firmes d’ingénieurs au cours de la dernière année Plusieurs villes et promoteurs préfèrent calculer le coût de viabilisation par pi² brut. Il s’agit ici des mêmes coûts que pour la ligne précédente, mais exprimés par pi² brut du parc industriel à aménager. En 2019, cet indicateur tournait autour de 2,00$/pi² (21,50$/m²).
Indicateurs de prix de terrains industriels – pi² (m²)   Note importante : La variation des prix dépend de plusieurs facteurs dont la propriété : les villes ont tendance à vendre moins cher alors que les propriétaires privés suivent davantage le marché commercial. Cela est vrai sur l’ensemble du territoire québécois. Nous incluons aussi indistinctement les terrains non viabilisés (évidemment dans le bas des fourchettes) et le prix des terrains viabilisés (dans le haut des fourchettes).
Montréal 30,00$ à 50,00$ (325,00$ à 535,00$)  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LGP par observations empiriques

C’est dans l’ouest de l’île que les prix sont les plus élevés.
Laval 25,00$ à 40,00$ (265,00$ à 430,00$) Il ne reste presque plus de terrains industriels appartenant à la ville de Laval.
Rive Sud de Montréal (Salaberry à Sorel) 15,00$ à 40,00$ (160,00$ à 430,00$) Les plus grandes disponibilités sont dans la section ouest de la région. À Sorel, il existe aussi une offre importante. Longueuil est saturé.
Rive Nord de Montréal (Deux-Montagnes à Joliette) 15,00$ à 40,00$ (160,00$ à 430,00$) La ville de Saint-Jérôme offre encore des terrains industriels à 3,00$/pi². Ce prix est cependant en révision actuellement. La ville de Joliette offre des terrains à environ 5,00$/pi².
Hautes-Laurentides et Haut-Lanaudière 1,00$ à 9,00$ (11,00$ à 96,60$) L’offre de terrains industriels s’amenuise partout. Plusieurs municipalités ajustent leur prix autour de 3,00$/pi²
Québec 9,00$ à 25$ (96,60$ à 268,00$) L’offre est très réduite actuellement. Certains terrains sont en processus de viabilisation.
Rive-Sud de Québec 9,00$ à 25$ (96,60$ à 268,00$) Lévis est très sollicité. Il reste de la place dans l’Innoparc, mais pour des entreprises de haute technologie seulement. L’offre du reste de la région immédiate de la Rive-Sud doit être réorganisée.
Beauce 3,00$ à 10,00$ (32,50$ à 107,50$) Offre faible. Prix à la hausse.
Rive-Nord de Québec (Portneuf, Beaupré, etc.) 1,00$ à 9,00$ (11,00$ à 96,60$) Dans Portneuf, certains terrains non viabilisés sont encore offerts à moins de 0,25$/pi² (en révision).
Gatineau et région 3,50$ à 20,00$ (37,50$ à 215,00$) Plusieurs terrains encore disponibles; tendance vers une diminution des terrains sous contrôle municipal, ayant pour effet de rapprocher le coût moyen de celui d’Ottawa (20,00$ à 30,00$).
Centre du Québec (Trois-Rivières, Drummondville, Victoriaville, Saint-Hyacinthe, Shawinigan, etc.) 3,50$ à 20,00$ (37,50$ à 215,00$) Il existe encore quelques terrains sous contrôle municipal sous la barre des 3,50$ (notamment à Shawinigan), mais ces chiffres sont en révision.
Estrie (Granby à Sherbrooke et région) 3,00$ à 22,00$ (32,00$ à 236,00$) Offre très faible sauf à Bromont. Plusieurs sites en étude, notamment à Sherbrooke. Le prix moyen « municipal » devrait se stabiliser autour de 5,00$ à 6,00$.
Saguenay/Lac-Saint-Jean 1,00$ à 9,00$ (11,00$ à 96,60$) Offre et demande équilibrées
Bas-du Fleuve 1,00$ à 9,00$ (11,00$ à 96,60$) Offre et demande équilibrées dans la plupart des agglomérations importantes
Abitibi-Témiscamingue 1,00$ à 9,00$ (11,00$ à 96,60$) Offre et demande équilibrée dans la plupart des agglomérations importantes
Côte-Nord Charlevoix 1,00$ à 9,00$ (11,00$ à 96,60$) Offre adéquate, mais répartie inégalement dans la région. Charlevoix manque d’espaces.
Gaspésie/Îles-de-la-Madeleine 1,00$ à 9,00$ (11,00$ à 96,60$) Offre faible en Gaspésie, et presque nulle aux Îles.
Indicateurs de coût de construction industrielle  pi² (m²)   Le coût de construction d’un bâtiment peut varier énormément. Tout dépend bien sûr des éléments exigés par le client. Les coûts présentés ici sont donc des coûts moyens pour une coquille[3].  Les exigences LEED peuvent augmenter ces coûts d’environ 5% à 10%. La bonne nouvelle est que la gestion plus écoresponsable des chantiers généraux tend à éliminer cet écart.
Édifice à Bureau 300$ à 450$ (3 200$ à 4 850$) LGP selon plusieurs contrats octroyés récemment dans des édifices en construction, émanant d’entrepreneurs généraux reconnus, pour lesquels LGP est impliqué à titre de gestionnaire de dossier
Améliorations locatives (bureau) Environ 150$ (1 600$) En général au frais du locataire
Usine de fabrication 125$ à 175$ (1 350$ à 1 900$) En 2019, il était possible de construire une coquille d’usine pour 90$/pi².
Entrepôt 125$ à 200$ (1 350$ à 2 150$) Dépendamment de la hauteur requise. Certains entrepôts peuvent culminer à 100’ !
Suppléments de biophilie 10$ à 15$ (107$ à 160$) Il s’agit d’un budget pour améliorer la qualité de vie des bâtiments ou l’environnement (améliorations de la qualité de l’air, murs végétalisés, toits verts ou blancs, etc.)
Indicateurs de coût de loyer industriel pi² (m²)   Excluant les édifices à bureaux
Loyer moyen net 13,40$ (144,00$) CBRE T2-2022 Ce loyer moyen est calculé pour la grande région de Montréal. Pour le reste de la province, le taux peut varier. Il reste encore quelques vieux édifices dans plusieurs municipalités dont le loyer net est inférieur à 5,00$, mais cette disponibilité se fait rare partout. D’une manière générale, le loyer net moyen est inférieur d’environ 10% par tranche de 100 km autour des grands centres (Montréal, Québec, Gatineau), jusqu’à un maximum de -30%.
Loyer net – nouvelles constructions 12,00$ à 17,00$ (129,00$ à 182,50$) LGP Le loyer net des nouvelles constructions est équivalent partout au Québec puisque le coût de construction y est standardisé. Seuls les éléments comme la qualité de la construction et le coût du terrain (inclus dans le coût de la coquille) expliquent la variation de la fourchette.
Loyer net – incubation Environ 50% du loyer économique de votre région LGP L’incubation industrielle étant de plus en plus populaire, nous vous indiquons ici la tendance observée pour la plupart des projets d’incubation industrielle récents. Cette réduction de loyer est valable pour la première année d’incubation qui sera suivie d’un taux dégressif de réduction (+10% par an) pour les cinq années subséquentes. Cela se traduit par un loyer équivalent au loyer économique après 6 ans. Notez que le loyer supplémentaire, parce qu’il représente un remboursement de coûts incompressibles, n’est pas escompté.
Loyer supplémentaire moyen 3,88$ (41,65$) CBRE T2-2022 Ce loyer moyen est calculé pour la grande région de Montréal.
Loyer supplémentaire – nouvelles constructions 2,00$ à 4,50$ (21,50$ à 48,50$) LGP La plupart des coûts du loyer supplémentaires sont composés d’éléments similaires dans toutes les régions du Québec (déneigement, entretien, etc.) sauf pour l’élément de la taxation municipale qui explique l’étendue de la fourchette.

 

 

[1] Biophilie : tendance innée à se chercher des liens avec la nature et avec d’autres formes de vie. Les aménagements de ce type en milieu industriel visent à rapprocher le milieu du travail d’un environnement plus près de la nature et donc, plus convivial.

[2] En France, plusieurs parcs industriels abritent, par exemple, des ruches.

[3] La coquille comprend en général la construction des quatre murs, plancher et toiture, portes et fenêtres, systèmes de HVAC, d’électricité et de plomberie posés mais non distribués, aménagement extérieur de base terminé et asphaltage du stationnement.

3 réponses

  1. Pour ma part, je constate une multiplication des prix des terrains industriels par 8 depuis 25 ans. Il est plus qu’urgent de revitaliser les vieux secteurs industriels avec plus de densité, et dans une perspective de développement durable.
    Merci des observations, du niveau de détail et du cumul d’information à jour.
    A+

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