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Parcs industriels: densification et regroupement

Louis Grenier
par Louis Grenier
Expert en Immobilier et Développement industriel, Conférencier

On parle de plus en plus de la difficulté de faire un développement industriel qui est à la fois garant de la pérennité économique des milieux et respectueux de l’environnement.

Deux grandes orientations permettent de répondre en partie à ces deux objectifs : la densification et le regroupement des sites industriels.

Densification

La densification d’un parc industriel ne répond pas aux mêmes critères que la densification résidentielle. Bien qu’à une époque, la production industrielle pouvait se faire sur plusieurs étages, elle n’est plus aujourd’hui disponible que pour la production associée à la haute technologie où les produits finis occupent un volume assez réduit ou parfois même virtuel.

La densification se pratique donc en hauteur pour la fonction entreposage du processus industriel. On voit de plus en plus s’élever les entrepôts à des hauteurs dépassant quelquefois 30 mètres. Le standard industriel minimal est passé de 7 mètres (21’) à 9 mètres (30’) en quelques années seulement. Or, ce standard est encore appelé à croître.

Cela pose de nouveaux défis réglementaires dans la plupart des villes du Québec. Si la hauteur n’est pas toujours réglementée dans les parcs industriels du Québec, certaines villes ont, dans le passé, limité cette hauteur. Elles devront revoir cette réglementation. De plus, l’usage des toitures (utilisation superficiaire) pour l’installation de serres ou de cellules photovoltaïques voire de mini-éoliennes augmentera encore la hauteur hors-tout des nouveaux bâtiments industriels. La réglementation devra tenir compte de ces nouvelles utilisations tout en y incluant les contraintes à certains endroits (cônes d’approche des aéroports, lignes de distribution électrique, gestion de la diffusion de la lumière, voisinages incompatibles, etc.).

Outre la hauteur des bâtiments industriels, la densification est également possible en augmentant le ratio de superficie au sol des bâtiments industriels par rapport au terrain occupé. Ce coefficient d’occupation au sol (COS) est nettement déficient dans plusieurs parcs industriels du Québec. Même au chapitre réglementaire, certaines villes autorisent encore des COS de 10%. Dans un contexte de pénurie de terrains, il faudra revoir à la hausse ce COS. La norme minimale devrait être de 30%, ce qui permet une circulation aérée autour des bâtiments, une portion de stationnement largement suffisante et de la place pour d’éventuels agrandissements, sans parler d’une portion efficace pour la biophilie ou des aménagements environnementaux importants.

Dans plusieurs parcs industriels, on peut même envisager une restructuration des terrains industriels où le COS est trop faible. On regarde avec attention l’expérience de certaines municipalités qui ont taxé les terrains dont le COS est inférieur à un certain seuil (ce que permet la nouvelle loi). Mais, entre la carotte et le bâton, les initiatives permettant une meilleure utilisation des terrains industriels existants présentent une partie de la solution à l’augmentation de l’offre de terrains industriels alors que la demande demeure ferme. L’utilisation d’outils réglementaires ou juridiques pour forcer ce réaménagement des espaces industriels est donc à la portée des municipalités, quoique personnellement, j’aie toujours préféré une approche de négociation.

Regroupement

Si le Québec compte quelque 1 107 municipalités[1], le territoire se divise en 87 MRC et 14 municipalités qui exercent des compétences de MRC (incluant Montréal, Québec et Gatineau)[2]. Outre les communautés urbaines, il y aurait donc 98 parcs industriels « regroupés » dans un monde idéal (un par MRC + un par ville exerçant des compétences de MRC).

Si cette vision un peu simpliste se profile mal dans les MRC populeuses (comme à Laval, par exemple), elle devrait pouvoir se justifier dans la plupart des MRC moyennes ou faiblement peuplées. Or le contexte juridique et le modèle de taxation foncière vont à l’encontre de cette possibilité de regroupement.

Je continue à penser que l’apport de la taxation non résidentielle est essentiel à la santé fiscale des municipalités. L’effet pervers de ce constat est la pression indue que cela suppose pour multiplier les sites industriels dans toutes les municipalités. Cette « fuite en avant » de la taxation foncière est un modèle qui est difficilement viable à long terme, non seulement pour l’aménagement durable du territoire, mais également d’un point de vue strictement d’affaires, parce que les entreprises modernes exigent des parcs industriels bien desservis par un traitement efficace des eaux usées, une facilité d’accès aux autoroutes et un approvisionnement en eau, électricité, gaz et services internet de haut de gamme, etc. Ces installations coûtent cher et ne peuvent être rentabilisées que dans un parc industriel bien situé et d’une superficie permettant une concentration de services.

La solution réside donc dans un modèle de taxation qui permet une contribution des municipalités de tout un territoire pour le coût du développement du parc industriel et une répartition équivalente des revenus de taxation. Si en théorie, cette collaboration est possible par divers mécanismes comme des régies intermunicipales, ces structures sont mal adaptées à un modèle de revenus partagés, sans compter l’inévitable esprit de clocher qui teinte toujours ce genre de projet. Quelques parcs industriels communautaires ont été planifiés au cours des années, mais peu ont vu le jour. De plus, un parc industriel régional doit tout de même se conjuguer avec le développement commercial et industriel de l’ensemble d’un territoire.

À ce titre, j’aime bien l’expérience française des « zones artisanales »[3] compléments des zones d’activité, l’équivalent des parcs industriels. Ces zones permettent la percolation d’une activité industrielle réduite au sein des communautés plus petites d’une région et soutiennent leur activité économique, alors que les entreprises plus importantes sont regroupées dans les villes centres.

Ce changement de paradigme de développement régional doit venir du gouvernement du Québec, en mesure de légiférer pour proposer ce nouvel aménagement…à suivre.

 

 

[1] Outre les municipalités locales et les gouvernements régionaux – surtout dans le Nord-du-Québec

[2] Organisation municipale au Québec en 2020, MAMH

[3] http://www.zonedactivite.com/dictionnaire/lettre/Z

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