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La demande immobilière industrielle des cinq prochaines années au Québec

Louis Grenier
par Louis Grenier
EXPERT EN IMMOBILIER ET DÉVELOPPEMENT INDUSTRIEL, CONFÉRENCIER
La demande immobilière industrielle des cinq prochaines années au Québec

Si on exclut les annonces d’usines de la filière batterie ou celles des usines d’extraction minière ou forestière (peu susceptibles d’être recyclées vers d’autres usages), la demande d’hébergement manufacturier est significativement sous l’offre dans tous les marchés urbains et périurbains du Québec.

Ce qui alimente la demande d’hébergement industriel tourne donc autour du déploiement des nouveaux réseaux de distribution. En effet, les Québécois achètent de plus en plus en ligne (17,8 milliards en 2023), soit 1 139$ par adulte pour 74% des adultes (1 048$ en 2020)[1].

Ce chiffre cache aussi une nette diminution de la part des détaillants québécois, mais cela n’est pas mon propos.

Pour mon propos, ce que ce chiffre sous-tend, c’est la percolation accrue du réseau de distribution des principaux joueurs de la distribution (Amazon en tête) vers les marchés secondaires puisque dorénavant le volume le justifie. De plus, cette percolation se fera vers les parcs industriels au détriment de l’hébergement commercial. En d’autres termes, on aura besoin de plus d’entrepôts régionalisés pour répondre à la demande en ligne de plus de consommateurs et de moins de magasins traditionnels au sein de centres commerciaux en déclin et de rues principales désertées.

Parallèlement, la numérisation, la robotisation et le 4.0 qui contribuent à diminuer l’espace requis pour la production manufacturière alimenteront la sous-traitance industrielle et donc, le foisonnement des entreprises de service industriel (B2B).

À mon avis, ce sont les deux principaux éléments de la demande industrielle pour les cinq prochaines années :

  • L’entrepôt de distribution – entre 25 000 et 100 000 pi² (selon les marchés et les entreprises);
  • L’entreprise de service industriel spécialisé – entre 1 500 et 30 000 pi²

Comment s’adapter à ce changement profond de la demande d’hébergement industriel

Si le commerce électronique menace sans équivoque le commerce local, le déploiement régionalisé du réseau de distribution peut aussi être vu comme une opportunité, pour peu que l’on en planifie sa localisation.

Un entrepôt signifie un grand espace bâti sans beaucoup d’employés (ce qui peut être vu comme un élément positif en ces temps de pénurie de main-d’œuvre), mais également un contributeur fiscal important, pour peu que l’on contrôle le ratio bâtiment/terrain (COS).

Cela signifie également une augmentation du camionnage, donc une obligation de bien positionner les entrepôts près des sorties d’autoroutes. Mais l’augmentation du camionnage peut aussi être un élément positif si on le marie avec la structure manufacturière du milieu, puisqu’il permet une compétitivité des moyens de transport, synonyme d’un meilleur ratio qualité/prix pour les manufacturiers locaux.

Cela ne signifie pas cependant que la demande industrielle écrasera la demande manufacturière. Mais celle-ci se faisant plus rare, elle force les administrateurs de parcs industriels à mieux définir les attraits de leur offre immobilière pour attirer ou conserver les manufacturiers les mieux adaptés à leur milieu (main-d’œuvre, services connexes – dont la logistique, justement!) tout en conciliant le mieux possible la demande immobilière industrielle à la demande immobilière manufacturière.

Bref, il ne s’agit pas d’interdire toute initiative d’hébergement logistique sous prétexte de pénurie de terrains, ce qui, à terme, peut mettre la vitalité économique du milieu en danger dans la mesure où le commerce électronique est irrévocablement enraciné dans nos marchés. Il s’agit plutôt de revoir le mix industriel du territoire à la lumière des nouveaux paradigmes économiques.  Comme dit l’adage : « if you can’t beat them, join them ».

Le parc industriel de demain ne pourra se passer de ces nouvelles structures. Il faudra donc réfléchir à de nouvelles avenues d’aménagement. La mutualisation des espaces d’entreposage, des services B2B ou des lieux de logistique, l’augmentation des COS sont des outils qui ne sont pas encore largement acceptés par nos manufacturiers, mais qui seront probablement des réponses à ces nouveaux paradigmes. Ce sera à nous à les « vendre » aux entreprises.


[1] La Presse, 11 avril 2024 selon l’étude de NETendances 2023

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